自2023年2月底香港政府宣布调整住宅物业印花税（俗称“减辣”）以来，市场对商业地产领域也有类似期待。虽然商业地产未同步“撤辣”，但观察其近期表现，能为预测香港未来房价提供重要参考。
一、商业地产市场近期表现
2023年第三季度数据显示，香港商业地产交易量较去年同期上升约15%，其中写字楼和零售商铺的租赁活跃度明显改善。随着内地企业持续扩张及国际金融机构逐步恢复在港业务，甲级写字楼空置率从高峰期的12%回落至9.5%。零售商铺方面，核心商圈如铜锣湾、尖沙咀的租金止跌回稳，人流恢复带动业主议价能力增强。工业地产则受惠于电商物流需求，租金保持平稳增长。
值得注意的是，尽管商业地产未获税费减免，但投资者对长期收益稳定的优质资产兴趣不减。这说明市场信心逐步恢复，资金正重新配置至实体经济相关领域。
二、对住宅市场的启示
商业地产的复苏态势反映香港整体经济环境正在改善。就业市场稳定、消费回暖及外资流入，均为住宅市场提供支撑。商业地产资本化率（Cap Rate）保持稳定，显示投资者对香港长远回报仍有信心，这种情绪可能传导至住宅市场。
住宅市场仍面临高利率环境、供应增加等挑战。未来半年，预计房价将呈现“L型”企稳态势，大幅上涨的可能性较低。长远来看，若经济持续复苏及人才政策见效，住宅需求有望稳步回升。
三、政策与市场展望
政府若进一步优化商业地产税费，或吸引更多机构投资者入市，从而带动整体房地产市场活力。同时，住宅“减辣”政策已初步刺激交投量，若配合利率见顶回落，房价或于2024年底前寻得坚实底部。
商业地产的表现证明香港资产仍具韧性。住宅房价未来走势将取决于经济复苏强度、利率周期及政策配合，短期波动难免，但中长期基本面依然稳固。
