在商业地产领域，招商与运营是两个核心职能，许多人容易混淆它们，但理解它们的区别与联系，是做好商业地产的基础。本文将清晰解析两者的角色，并阐述如何协同发力，推动商业地产的长期价值提升。
一、招商与运营的本质区别
1. 招商：聚焦前期资源引入
招商是商业地产项目的“开门红”环节，核心任务是吸引品牌商户入驻，确保项目开业时有足够的租户和业态组合。它关注市场调研、定位策划、品牌洽谈、租赁合同签订等，目标是快速填满空间，形成初始的商业氛围。招商的成功直接影响项目的首次亮相和短期现金流。
2. 运营：专注后期持续优化
运营则是项目开业后的“守护者”，负责日常管理、商户服务、营销活动、客户体验提升和资产维护。它关注租户关系维护、客流分析、业绩监控和物业升级，目标是确保项目长期稳定运行，提升整体价值和租金收益。运营的优劣决定项目的生命周期和竞争力。
简单来说，招商是“引进来”，运营是“留下来”；前者重短期落地，后者重长期培育。
二、混淆招商与运营的常见误区
许多从业者将招商视为一劳永逸的终点，忽视运营的持续性，导致项目开业后客流下滑、租户流失。反之，如果招商定位不准，运营再努力也难以弥补先天不足。例如，一个高端商场若招入低端品牌，运营团队将面临难以调和的矛盾。因此，必须将两者视为一体，而非割裂的环节。
三、如何协同招商与运营，做好商业地产
- 前期规划一体化：在招商阶段，运营团队就应参与定位讨论，确保业态组合符合长期运营需求。例如，考虑商户的协同效应、客群匹配度，避免盲目追求出租率而牺牲体验。
- 数据驱动决策：招商依赖市场数据选择品牌，运营则通过客流、销售数据反馈商户表现，形成闭环。定期分析数据，可优化招商策略，如淘汰低效租户、引入新兴品类。
- 强化商户伙伴关系：招商不是一次性交易，运营需建立长期沟通机制，帮助商户提升业绩。通过组织营销活动、提供培训支持，增强商户粘性，降低空置风险。
- 动态调整与创新：商业地产环境多变，运营中发现的问题应及时反馈给招商团队，调整租赁策略。利用运营洞察，探索新业态或数字化工具，保持项目活力。
招商与运营是商业地产不可分割的双翼。招商奠定基础，运营延续生命；只有两者无缝衔接，才能实现资产的保值增值。从业者需打破职能壁垒，以全局视角推动项目从“招商成功”走向“运营卓越”，最终在激烈竞争中立于不败之地。
